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Pignoramento immobiliare: la guida completa per il recupero crediti
Indice
Quando scegliere il pignoramento immobiliare?
Cos’è il pignoramento immobiliare?
- Perché avviare un pignoramento immobiliare?
- Pignoramento immobiliare: qual è la normativa di riferimento?
Come funziona il pignoramento immobiliare?
Pignoramento immobiliare: conclusioni
Aggiornamento 2026 sul pignoramento immobiliare: riforma Cartabia
Domande frequenti sul pignoramento immobiliare
Quando scegliere il pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva effettuata sui beni immobili del debitore.
Vengono sottoposti ad esecuzione forzata i beni immobili e i diritti reali su beni immobili che appartengono al debitore. L’obiettivo della procedura è quello di ottenere la somma di denaro che spetta al creditore, quando il debitore non intende restituire la somma dovuta.
Il pignoramento è uno degli strumenti a disposizione delle società di recupero crediti da effettuarsi tramite i propri studi legali. Solitamente, si tratta dell’ultimo tentativo che il creditore effettua per far valere i propri diritti ed ottenere la somma che gli spetta.
Prima di avviare la procedura di pignoramento, è importante effettuare delle indagini preliminari, in modo da venire a conoscenza dei gravami presenti sui beni e di tutti i beni pignorabili in possesso del debitore.
Esistono diverse tipologie di pignoramento e alcune delle più diffuse sono il pignoramento del conto corrente e il pignoramento immobiliare.
In questo articolo descriveremo quest’ultima tipologia, descrivendo le caratteristiche di questa forma di esecuzione forzata, le normative di riferimento e l’iter procedurale per il recupero dei crediti.
Cos’è il pignoramento immobiliare?
Prima di parlare del pignoramento immobiliare partiamo dalla definizione generale di pignoramento. Il pignoramento è un atto con cui l’ufficiale giudiziario effettua un blocco dei beni mobili e beni immobili che appartengono al debitore.
Questi beni verranno poi messi all’asta e la loro vendita servirà ad adempiere agli obblighi contrattuali del debitore stesso, coprendo il debito che questo ha nei confronti del creditore oltre le spese di giustizia maturate.
Una delle forme di pignoramento a disposizione di chi si occupa di recupero crediti, è il pignoramento immobiliare. Come già anticipato, si tratta di una procedura con cui vengono sottoposti ad esecuzione forzata sia i beni immobili in possesso del debitore, che i diritti reali su beni immobili in suo possesso.
Possono infatti essere sottoposti a pignoramento immobiliare il diritto di proprietà, il diritto di usufrutto, il diritto di superficie ed il diritto di enfiteusi, mentre non possono essere sottoposti a pignoramento immobiliare i diritti di uso e quelli di abitazione.
Il pignoramento immobiliare è spesso la soluzione che conclude le operazioni di recupero crediti condominiali. Le caratteristiche che lo compongono sono le seguenti:
- L’oggetto: ovvero i diritti di proprietà, i diritti reali di godimento su beni immobili e le pertinenze (come i mobili e gli arredi).
- Le conseguenze: connesse alle esigenze di pubblicità immobiliare.
Perché avviare un pignoramento immobiliare?
L’obiettivo di questa esecuzione forzata è quello di ottenere lo stesso risultato che si avrebbe in caso di adempimento spontaneo del debitore, sottraendo coattivamente i beni e destinandoli alla copertura dei debiti nei confronti del creditore (o dei creditori).
Se, ad esempio, un soggetto è creditore di una determinata somma di denaro nei confronti di un altro soggetto, anche nel caso in cui il creditore accerti l’esistenza del credito ed ottenga un titolo esecutivo, come una sentenza o un decreto ingiuntivo, egli non riuscirebbe comunque ad ottenere ciò che gli spetta nel caso in cui il debitore decida di rifiutarsi di adempiere spontaneamente.
In questo caso sarà necessario agire attraverso un’esecuzione forzata che porterà alla risoluzione coattiva delle pretese del creditore attraverso il pignoramento, agendo anche contro la volontà del soggetto debitore.
Pignoramento immobiliare: qual è la normativa di riferimento?
Le normative che regolano le procedure di pignoramento immobiliare sono gli articoli dal 474 al 512, dove vengono descritti i principi che generano le procedure di espropriazione forzata, e gli articoli dal 555 al 598, riferiti nello specifico al pignoramento immobiliare.
Gli articoli sono contenuti nel Libro III del Codice di Procedura Civile, dedicato ai processi di esecuzione.
Come funziona il pignoramento immobiliare?
Il pignoramento dei beni del debitore rappresenta l’ultima possibilità per il creditore di ottenere la somma che gli spetta. Prima di procedere è infatti importante tentare di recuperare il credito attraverso le procedure di recupero crediti stragiudiziale.
Si tenterà perciò di risolvere la questione bonariamente, trovando una soluzione che soddisfi entrambe le parti e spingendo il debitore ad adempiere alle proprie obbligazioni attraverso solleciti di pagamento e altri strumenti.
Se questo non basta, bisognerà prima valutare la convenienza delle procedure di recupero crediti giudiziale e dei conseguenti atti di pignoramento. Se il debitore non ha alcun bene, mobile o immobile, pignorabile, avviare una procedura giudiziale non avrebbe alcun senso e rappresenterebbe semplicemente una perdita di tempo e risorse.
In questo caso la soluzione migliore è quella di mettere a perdita il credito o sospendere l’esecuzione in attesa che il debitore torni ad essere capiente.
Tuttavia, se le operazioni stragiudiziali non hanno avuto successo e se il processo di verifica ha accertato la presenza di beni pignorabili, è possibile procedere con l’esecuzione forzata.
Partiamo col dire che il pignoramento immobiliare rappresenta una procedura lunga e abbastanza complessa, sicuramente meno rapida di altre tipologie di esecuzione forzata, come il pignoramento del conto corrente.
Il primo passo per avviare il pignoramento immobiliare, come anche nel caso delle altre tipologie di esecuzione forzata, è l’ottenimento di un titolo esecutivo, come una sentenza, un decreto ingiuntivo con il quale si va ad attestare l’esistenza del credito che sarà così certo, liquido ed esigibile.
Prima di proseguire, deve essere notificato al debitore l’atto di precetto, con cui si intima l’adempimento dell’obbligazione entro un termine temporale di 10 giorni.
Passati 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto, è possibile avviare le procedure di pignoramento immobiliare, inviando una notifica al debitore e una successiva trascrizione in cui sono inserite le seguenti informazioni:
- I normali requisiti di qualsiasi atto di parte
- Indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che verranno sottoposti a pignoramento, includendo gli estremi descritti dal codice civile, utili ad individuare gli immobili.
- Ingiunzione al debitore di cui all’articolo 492 primo comma c.p.c.
Quanto tempo ci vuole per il pignoramento immobiliare?
A questo punto, il debitore viene nominato dal giudice custode degli immobili pignorati, permettendogli di continuare a mantenerli. Il creditore, invece, avrà 45 giorni di tempo per presentare istanza di vendita dei beni.
Per i pignoramenti successivi al 28 febbraio 2023 avrà poi 45 giorni (e non più 60) per poter presentare i documenti necessari descritti dalla normativa o un certificato notarile. Dopo aver stimato il valore dei beni immobili, il giudice potrà metterli in vendita all’asta.
Il procedimento perde di efficacia se, trascorsi 45 giorni dal compimento del pignoramento, non è stata chiesta l’assegnazione o la vendita dell’immobile.
Pignoramento immobiliare: conclusioni
Il pignoramento immobiliare rappresenta un mezzo efficace per i creditori al fine di recuperare le somme che spettano a questi soggetti. Si tratta tuttavia di una procedura complessa, che richiede attenzione e cautela da parte di tutte le parti coinvolte.
I creditori devono seguire scrupolosamente le normative vigenti, assicurandosi di compiere le giuste azioni per assicurarsi che la procedura abbia successo.
Sarà poi necessario comprendere la convenienza del pignoramento, verificando l’esistenza di beni pignorabili. In caso contrario il pignoramento sarebbe solamente una perdita di tempo e di risorse e non porterebbe ad alcun risultato.
Chiaramente, il consiglio è quello di affidarsi ad una società di recupero crediti, in grado di supportare i creditori in tutte le fasi del processo di recupero crediti.
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Aggiornamento 2026 sul pignoramento immobiliare: riforma Cartabia
Ultimo aggiornamento: 2026
La riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) ha modificato in più punti l’espropriazione immobiliare. Per i pignoramenti successivi al 28 febbraio 2023 il termine per depositare la documentazione ipocatastale è sceso da 60 a 45 giorni, lo stesso termine di efficacia del pignoramento entro cui va chiesta la vendita. Il giudice nomina inoltre un custode giudiziario tra i professionisti delegati o l’istituto vendite giudiziarie. Ai fini dell’esecuzione forzata non è più necessaria la formula esecutiva.
La novità più rilevante è la vendita diretta, disciplinata dagli articoli 568-bis e 569-bis del codice di procedura civile. Il debitore può chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato a vendere direttamente l’immobile pignorato a un acquirente da lui individuato, a un prezzo non inferiore a quello indicato dall’esperto nella stima. All’istanza, da presentare prima che la vendita sia delegata a un professionista, devono essere allegati l’offerta di acquisto e una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo offerto.
Per il creditore la vendita diretta può accorciare i tempi della liquidazione rispetto alla vendita all’asta. Resta comunque fondamentale verificare in anticipo i beni e i gravami che li riguardano, per valutare se il pignoramento immobiliare sia conveniente.
Domande frequenti sul pignoramento immobiliare
Che cos’è il pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva con cui vengono sottoposti a esecuzione forzata i beni immobili del debitore e i diritti reali sugli immobili, per ottenere la somma che spetta al creditore quando il debitore non adempie spontaneamente.
Quali diritti possono essere pignorati?
Possono essere sottoposti a pignoramento immobiliare il diritto di proprietà, il diritto di usufrutto, il diritto di superficie e il diritto di enfiteusi. Non possono essere pignorati i diritti di uso e di abitazione.
Come funziona la procedura e quanto tempo richiede?
Serve un titolo esecutivo, come una sentenza o un decreto ingiuntivo, seguito dall’atto di precetto con termine di 10 giorni. Poi si notifica il pignoramento e lo si trascrive. Il creditore ha 45 giorni per chiedere la vendita e, per i pignoramenti successivi al 28 febbraio 2023, altrettanti per depositare la documentazione ipocatastale. Dopo la stima, il giudice può disporre la vendita all’asta. È una procedura più lunga di altre, come il pignoramento del conto corrente.
Che cos’è la vendita diretta dell’immobile pignorato?
È la possibilità, introdotta dalla riforma Cartabia, per il debitore di chiedere al giudice di autorizzare la vendita diretta dell’immobile pignorato a un acquirente da lui trovato, a un prezzo non inferiore a quello di stima, con offerta di acquisto e cauzione non inferiore al 10% del prezzo.
Dove trovo un supporto per il pignoramento immobiliare nella mia città?
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