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Lo sfratto per morosità è una delle procedure a disposizione dei proprietari di immobile in affitto che hanno a che fare con inquilini morosi. Quando un inquilino non paga il canone di locazione per due mesi consecutivi, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura legale per liberare l’immobile e per tentare di recuperare i crediti non saldati.

In questo articolo analizzeremo la procedura dello sfratto per morosità, descrivendo le tempistiche e come il locatore può tutelarsi e cercare di recuperare con successo le somme dovute.

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Cos’è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è un procedimento legale attraverso cui il proprietario di un immobile ha la possibilità di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile stesso da parte dell’inquilino che non ha adempiuto al pagamento dei canoni di locazione e/o delle spese accessorie.

Per avviare la procedura è necessario che esista un canone di locazione scritto e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e che l’inquilino abbia accumulato almeno due mensilità di mancati pagamenti. Si tratta di un procedimento speciale, solitamente più rapido rispetto ad altre procedure.

Lo sfratto per morosità è disciplinato dall’art. 658 comma 1 del Codice di Procedura Civile, che stabilisce che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Nel momento in cui un inquilino non rispetti i termini per pagare i canoni di locazione e/o le spese accessorie, è importante avviare immediatamente la procedura, senza attendere mesi prima di muoversi. Questo per evitare che la somma non pagata cresca, riducendo la possibilità di un recupero dei crediti efficace.

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Sfratto per morosità: quando è possibile avviare la procedura?

Per poter avviare le procedure di sfratto per morosità è necessaria la presenza di due requisiti, ovvero la presenza di un regolare contratto di locazione e il mancato pagamento del canone. Vediamo questi presupposti nel dettaglio.

Prima di tutto, deve esistere un contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Accordi verbali o non registrati non sono sufficienti per procedere legalmente con lo sfratto.

In secondo luogo, è necessario che l’inquilino non adempia agli obblighi relativi al pagamento del canone di locazione e/o degli oneri accessori. Anche il solo mancato pagamento delle spese accessorie rappresenta una condizione sufficiente per avviare la procedura di sfratto.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, la legge ( art.5, l. n. 392/78 - Legge Equo Canone) stabilisce che il mancato pagamento di una mensilità scaduta da almeno 20 giorni sia sufficiente per avviare la procedura di sfratto. Se, ad esempio, il pagamento deve essere effettuato il 5 del mese, la procedura di sfratto per morosità può essere avviata dal 25 del mese, passati venti giorni dal mancato pagamento.

Un'altra condizione che permette di procedere legalmente è il mancato pagamento degli oneri accessori (come le spese condominiali) per almeno due mensilità.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come gli immobili commerciali, spetta al giudice la valutazione dell’importanza dell’inadempimento, come previsto dal criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza e dall’art. 1455 c.c.

Normalmente, la valutazione del giudice segue le stesse disposizioni previste per le locazioni abitative.

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Sfratto per morosità: qual è il procedimento

La legittimazione alla procedura di sfratto per morosità spetta al locatore dell’immobile, figura che può coincidere con il proprietario del bene o con il soggetto che ne ha la disponibilità sulla base di un titolo o di un rapporto giuridico.

Il primo passo è solitamente l’invio di una lettera di diffida con cui si sollecita il debitore al pagamento dei canoni arretrati entro un termine stabilito, pena il ricorso alle vie giudiziali. Questa comunicazione è solitamente attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC.

Nel caso in cui la morosità persistesse anche dopo l’invio della lettera di diffida, il proprietario potrà incaricare il proprio legale di notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida e ingiunzione di pagamento per l’ottenimento dei canoni scaduti.

A questo punto possono aprirsi diverse strade, in base al comportamento e alle scelte del conduttore.

L’inquilino può presentare opposizione allo sfratto. In questo caso, il giudice invierà l’esame delle cause di opposizione al giudizio ordinario, scegliendo se concedere o meno il rilascio dell’ordinanza di rilascio dell’immobile a favore del proprietario dell’immobile stesso.

Se, invece, il debitore si presenta e decide di saldare la morosità, il procedimento si concluderà con il risarcimento delle somme dovute e la chiusura della procedura.

Esiste anche la possibilità per il conduttore di richiedere al giudice un termine di grazia, ovvero un periodo, non superiore a 90 giorni, entro cui questo può saldare il debito. Questo vale solamente per le locazioni abitative.

Infine, se l’inquilino non si presenta o non presenta opposizione il giudice può emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto, dopo aver verificato le regolarità di tutti i presupposti di legge.

L’ordinanza emessa dal giudice costituisce un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile se l’inquilino moroso non adempie all’obbligazione entro il termine stabilito. In questo caso, dopo aver notificato l’atto di precetto e dopo il decorso di un termine non inferiore a 10 giorni, è possibile procedere con la monitoria di sgombero, con cui l’ufficiale giudiziario si presenterà presso l’immobile per effettuare lo sfratto.

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Sfratto per morosità: il recupero dei canoni non pagati

Oltre alla procedura di sfratto per morosità, il proprietario dell’immobile può anche tentare di recuperare il proprio credito richiedendo al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

In questo caso viene chiesto al debitore di pagare i canoni scaduti, i canoni a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile e le spese legali anticipate dal proprietario.

Dopo aver verificato la solvibilità del debitore e dopo la notifica del precetto, il proprietario può procedere con il pignoramento nei confronti del debitore.

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Sfratto per morosità: conclusioni

Affrontare situazioni di morosità richiede tempestività e una strategia legale ben definita. Solo in questo modo è possibile ottenere lo sfratto e il risarcimento delle somme dovute.

Per garantire la massima probabilità di successo è consigliabile affidarsi a dei consulenti professionisti per gestire le procedure di sfratto e recupero crediti. Affidandoti a Recupero Smart avrai a tua disposizione dei consulenti esperti che sapranno individuare la strada migliore da intraprendere. Contattaci per una consulenza.

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